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公告]江西水泥(000789)江西锦溪水泥有限公司整体

时间:2021-01-09 17:46

  委托方与产权持有者根据国家的有关规定,为此次评估出具了《关于进行资产评估有关事项的说明》(附后)。此份文件是本机构进行评估工作的基础资料依据,同时,也是企业主管部门审查评估活动的重要依据。提请审查报告者认真阅读。

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  根据产权持有者填报的资产评估申报表和产权持有者出具的《关于进行资产评估有关事项的说明》,评估人员对委估资产进行了清查核实,清查核实的内容包括:

  实物资产为存货、房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、机器设备、车辆、电子设备等。

  1、存货:主要为原材料、产成品、在产品、在用低易品,存放地为锦溪水泥公司一厂、二厂及余干分公司厂区。

  2、房屋建筑物:主要为厂房,分布在锦溪水泥公司一厂、二厂厂区,房屋主要为钢混结构和砖混结构;

  3、机器设备:主要为水泥生产线设备,分布在锦溪水泥公司一厂、二厂厂区,主要设备运转正常,维护保养均较好;

  1、经清理,有11 项共 17,245.97m2 房屋尚未办理房屋所有权证。

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  注:锦溪水泥公司及下属锦源电力公司已办证的房屋及土地和所有机器设备均已设定抵押。

  3、江西锦溪已于2005 年 11 月29 日取得锦源电力的100%股权,但未办理相应的工商变更登记注册手续。

  2009 年4 月20 日,评估人员进驻产权持有者,在委托方和产权持有者的协助下,根据填报的资产清查评估申报表,采用全面清查和重点抽查相结合的方法,对委估资产实施了清查核实,具体事项情况说明如下:

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  存货包括原材料、产成品、在产品、在用低易品等。在评估中,评估人员根据企业申报明细表对企业的存货进行了盘点,盘点数量、盘点金额均达到规定的比例。

  2、非实物性流动资产评估人员主要通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证,对非实物性流动资产进行了清查,并重点对银行存款、应收账款进行了函证。

  目的房屋数量、结构类型、面积、装修情况、给排水、供电照明和构筑物的情况进行了详细了解和勘察,对企业申报的明细表中与实物的面积和结构类型进行了逐项核对。并核实有关房屋的产权证明文件。

  根据企业提供的机器设备资产清查评估明细表和有关资料,评估人员对公司的机器设备进行了清查和勘察。评估人员在资产清查过程中,注意核对未入账的盘盈机器设备和已盘亏及报废的机器设备;并向公司设备管理人员和设备使用人员了解了设备的使用维护情况,对重要的设备进行了现场详细勘察。并核实其购置合同、车辆行驶证。

  锦溪水泥公司拥有六个矿区的采矿权,分别为鸡公山矿、塘坞矿、下石矿、中堡矿、上堡矿、坞家山矿。

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  《采矿许可证》,证号:28,采矿权人:锦溪水泥公司,地址:乐平涌山镇鸡公山,矿山名称:江西锦溪鸡公山石灰岩矿,经济类型:股份合作企业,开采矿种:石灰岩,开采方式:露天开采,生产规模:40 万吨/年,矿区面积:

  储量:根据江西省景德镇市地质队编写的《江西锦溪鸡公山水泥用石灰岩2005

  (2006 )22 号《矿产资源/储量评审意见书》认定的储量,鸡公山矿拥有可开采储量5028.88 万吨。

  《采矿许可证》,证号:54,采矿权人:锦溪水泥公司,地址:江西省景德镇市乐平市,矿山名称:江西锦溪水泥有限公司塘坞石灰岩矿,经济类型:股份合作企业,开采矿种:石灰岩,开采方式:露天开采,生产规模:50 万

  储量:根据江西省国土资源局(赣国土资认储字(2003 )130 号《江西省浮梁县塘坞矿区石灰岩矿普查地质报告矿产资源储量认定书》认定的储量,塘坞矿拥有可开采储量7802 万吨。

  《采矿许可证》,证号:07,采矿权人:江西锦溪,地址:乐平临港镇下石,矿山名称:江西锦溪下石石灰岩矿,经济类型:有限责任公司,开采矿种:石灰岩,开采方式:露天开采,生产规模:10 万吨/年,矿区面积:0.0272

  储量:根据江西省地质矿产勘查开发局 916 大队编写的《江西省乐平市临港镇下石采石场石灰岩矿普查地质报告》和景德镇市矿业开发技术咨询服务部景矿咨储评字(2004 )37 号《矿产资源/储量评审意见书》认定的储量,下石矿拥有可

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  《采矿许可证》,证号:02,采矿权人:江西锦溪,地址:乐平临港镇,矿山名称:江西锦溪中堡石灰岩矿,经济类型:有限责任公司,开采矿种:石灰岩,开采方式:露天开采,生产规模:15 万吨/年,矿区面积:0.2911 平方公里,有效期限自2006 年 1 月至2011 年 1 月。

  储量:根据江西省地质矿产勘查开发局 916 大队编写的《江西省乐平市临港镇中堡采石场石灰岩矿普查地质报告》和景德镇市矿业开发技术咨询服务部景矿咨储评字(2004 )28 号《矿产资源/储量评审意见书》认定的储量,下石矿拥有可开采储量852.28 万立方米。

  《采矿许可证》,证号:11,采矿权人:江西锦溪,地址:乐平涌山镇,矿山名称:江西锦溪上堡石灰岩矿,经济类型:有限责任公司,开采矿种:石灰岩,开采方式:露天开采,生产规模: 5 万吨/年,矿区面积:0.0405 平方公里,有效期限自2007 年9 月至2012 年9 月。

  储量:根据江西省地质矿产勘查开发局 916 大队编写的《江西省乐平市临港镇上堡采石场石灰岩矿普查地质报告》和景德镇市矿业开发技术咨询服务部景矿咨储评字(2004 )46 号《矿产资源/储量评审意见书》认定的储量,上堡矿拥有可开采储量 175.01 万立方米。

  《采矿许可证》,证号:09,采矿权人:江西锦溪,地址:乐平涌山镇坞家山,矿山名称:江西锦溪坞家山石灰岩矿,经济类型:有限责任公司,

  开采矿种:石灰岩,开采方式:露天开采,生产规模: 50 万吨/年,矿区面积:

  储量:根据江西省景德镇市地质队编写的《江西省乐平市坞家山石灰岩矿储量地质报告》和景德镇市瓷都矿业开发技术咨询服务部景矿咨储评字(2008 )09

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  号《矿产资源/储量评审意见书》认定的储量,坞家山矿拥有可开采储量 1246.62

  评估人员调查了负债内容、形成原因、发生日期、合同,并在清查核实的基础上对其进行评估。

  1、经评估人员履行资产清查程序后了解到,锦溪水泥公司财务核算管理较好。账务核算遵循权责发生制的原则;实物资产的管理由专门的部门和人员负责。设备由各车间进行检修和维护;车辆由司机每日检查维护,定期保养、检测。企业在日常经营过程中形成的各类债权、债务关系清晰。其他资产使用状况良好。

  ①经清理,有11 项共 17,245.97m2 房屋尚未办理房屋所有权证。

  ②江西锦溪已于2005 年 11 月29 日取得锦源电力的100%股权,但未办理相应的工商变更登记注册手续。

  锦溪水泥公司申报评估的一厂办公楼未办理竣工决算,其实际结算价与暂估入账价值间可能存在一定差异。

  根据相关会计政策及评估规范的规定,本次评估对委托评估的资产作了如下调整。

  1、将预付工程款12,770,000.00 元从在建工程调整转入预付账款,调整后在预

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  2、将预付账款的个人借支款 50,000.00 元调整转入其他应收款,其中在预付账款调减 50,000.00 元,其他应收款调增50,000.00 元;

  3、其他应付款重分类调整,同时调整其他应付款、其他应收款19,902.31 元。

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  2 、江西南方万年青水泥有限公司与江西锦溪水泥有限公司的《合作框架协议》。

  3、《资产评估操作规范意见(试行)》(国资办发[1996 ]23 号);

  4、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(财评字[l999 ] 91 号);

  7、《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》(GB/T50291-1999);

  8、《国有资产评估管理若干问题的规定》(中华人民共和国财政部令2001 第

  9、《国有资产评估项目核准管理办法》的通知(财政部财企[2001]801 号);

  10、《国有资产评估项目备案管理办法》(财政部财企[2001]802 号);

  [2001]102 号);产评估监督管理工作意见的通知》(国务院办公厅国办发

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  30、《关于实施的公告》及《矿业权评估收益途经评估方法修改方案》(国土资源部2006 年第 18 号公告);

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  7、2004 年《江西省建筑工程消耗量定额及统一基价表》及近期建筑工程调价文件;

  8、国土资源部国地资发[2006]307 号《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》;

  9、江西省人民政府办公厅赣府厅发[2007]52 号《江西省人民政府办公厅关于印发全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让实施意见(试行)的通知》;

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  货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金,账面金额为71,435,752.45 元

  账面金额 213,237.18 元人民币,存放在锦溪水泥公司一厂财务处、二厂财务处、余干分公司财务室,经核实,现金日记账、总账、资产负债表相符。

  评估人员在财务人员陪同下,对库存现金进行了盘点。评估时以清查日实盘现金数为基础,根据现金日记账账面记录加、减评估基准日至盘点日的现金支出和收入数额,推算得出评估基准日的库存现金。故本次评估以经核实确认后的账面值确定为评估值。

  账面值为 13,080,656.54 元,存于锦溪水泥公司在农行乐平支行乐平营业部、涌山营业所、余干县农行玉亭分理处、上海浦发银行南昌分行、交通银行乐平支行;涌山农村作用合作社等的 14 个账户内。

  经查阅银行存款日记账、总账、银行对账单和银行余额调节表并函证,调节了未达账项,账账相符,故以账面值13,080,656.54 确定为评估值。

  账面值为 58,141,858.73 元,属存于锦溪水泥公司在农行乐平支行、交通银行乐平支行、乐平农村信用社的5 个账户内的银行承兑保证金。

  经查阅银行存款日记账、总账、银行对账单和银行余额调节表并函证,调节了未达账项,账账相符,故以账面值58,141,858.73 确定为评估值。

  账面价值为 194,308.10 元,调整后账面价值为 194,308.10 元。经核实,明细账、总账、报表相符。

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  经查属购买的交银环球基金共 199700 份,基金代码:519696,评估基准日该基金净值为 0.973 元/份。与账面价值相当,故以经核实后的 194,308.10 元作为评估值。

  账面价值为 500,000.00 元,此款项来源于 3 个账户,调整后账面价值为

  项目为应收票据,评估人员查阅了相关原始凭证、付款依据,经了解,该票据已背书转让,故以经核实后的账面价值500,000.00 元作为评估值。

  评估人员在对应收款项核实无误的基础上,借助于历史资料和现在调查了解的情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。根据各单位的具体情况,分别采用账龄分析法计提评估风险损失。

  该公司的应收账款为应收销货款,经评估人员判断很可能收不回全部款项,但难以确定收不回账款数额,参考财会上计算坏账准备的方法,根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对债务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定应收款项的风险损失为:账龄 1 至2 年 10.00%、2 至3

  年 20.00%、3 至4 年 30.00%、4 至5 年 50.00%、5 年以上 100.00%考虑风险损失。以调整后账面值减去评估风险损失作为评估值,坏账准备评估为零。

  根据以上所述,应收账款评估风险损失合计为 373,246.47 元,应收账款评估

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  项目均为预付款,评估人员查阅了相关原始凭证、付款依据,经了解,该预付款项中有79 项 12,583,853.89 元属企业正常经营购原材料、备品备件等的预付款项;有 7 项 18,422,000.00 元属在建余热发电预付的设备、工程款。未发现不能收到相应材料及设备的情况,故以经核实后的账面价值31,005,853.89 元作为评估值。

  评估人员在对应收款项核实无误的基础上,借助于历史资料和现在调查了解的情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。根据各单位的具体情况,分别采用账龄分析法计提评估风险损失。

  该公司的其他应收款为借款、工程款等,经评估人员判断很可能收不回全部款项,但难以确定收不回账款数额,参考财会上计算坏账准备的方法,根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对债务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定应收款项的风险损失为:账龄1 至2 年10.00%、

  2 至3 年20.00%、3 至4 年30.00%、4 至5 年50.00%、5 年以上 100.00%考虑风险损失,对内部职工借用的备用金未计提风险损失;以调整后账面值减去评估风险损失作为评估值,坏账准备评估为零。

  根据以上所述,其他应收款评估风险损失合计为2,086,980.00 元,其他应收款评估值为4,488,938.83 元,评估增值 161,582.87 元,增值率0.27%。

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  账面价值 68,403,812.60 元,调整后账面价值68,403,812.60 元。包括:原材料、产成品、在产品、在用周转材料等。

  根据产权持有者提供的存货评估申报表和盘点表,评估人员首先进行了账务核查,了解存货的收、发、结存情况,经核查,明细账、总账、报表相符。其次进行了现场抽查、盘点。抽查的比例为:金额占全部存货金额的 60% 以上,数量

  1、原材料为生产用原料、备件等,账面值62,542,279.74 元, 调整后账面价值

  62,542,279.74 元。根据产权持有者提供的申报表和盘点表,经盘点,库房实存数与财务账面数不一致,故以经核实的库房实存数进行评估。因委估原材料均为近期购进、库存期短、市场价格变化不大的原材料,以核实后账面单价确定评估值单价乘以核实后的数量得出评估值。

  2、产成品为水泥。账面价值为 3,528,546.53 元。评估人员对其进行抽盘核实数量。经分析确认,评估人员按产成品基准日售价核算法确定评估单价,产品销售税金、产品销售成本等按2008 年的财务数据计算,公式如下:

  产成品评估单价=不含税价×[1-(产品销售税金及附加税率+产品销售费用率+产品所得税率+净利润率) ]

  3、在产品为生料和热料,账面值 2,192,632.33 元。经核实,该在产品中热料属可以直接对外出售,生料按约当产量折算为熟料。经核实该在产品均为可正常销售的在产品,故以评估产成品的方法确定评估值。

  4、在用周转材料主要是耐用办公用品,账面价值 140,354.00。采用重置成本法进行评估。

  评估人员根据清查盘点情况,按现行购置价或制造价加上合理的其他费用,得出重置价值,再根据实际使用状况确定综合成新率,相乘后确定评估值。

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  评估人员根据锦溪水泥公司提供的申报明细表核查了总账、明细账、必要的原始凭证、相关投资协议、章程、验资报告及其他相关资料。

  1、对于全资子公司乐平市锦源电力开发有限公司、江西锦溪九江水泥有限公司等单位股权投资,本次评估采用成本法进行评估,以其评估后全部股东权益价值确定长期投资的评估值。

  (2 )对于非控股的乐平市信用合作联社股权投资,投资时间较短,本次评估以经注册会计师审计后的价值作为评估值。

  (1 )乐平市锦源电力开发有限责任公司(以下称锦源电力公司):成立于2004

  年 7 月20 日,《企业法人营业执照》注册号为,住所为乐平市涌山镇叶家村,法定代表人为叶林,注册资本为1000 万元,实收资本为1000 万元,公司类型为有限责任公司(法人独资),经营范围为:电力开发投资、电力(自力供电)服务。该公司主要为锦溪水泥公司一厂、二厂供电服务。

  经成本法全面评估后,锦源电力公司全部股东权益为 10,718,697.64 元,锦溪水泥公司占有股权为 100% ,故锦溪水泥公司对锦源电力公司的投资价值为

  ☆ (2 )江西锦溪九江水泥有限公司:成立于2007 年 11 月12 日,《企业法人营业执照》注册号为,住所为湖口县金砂湾工业园,法定代表人为叶青,注册资本为1060 万元,注册资本为 1060 万元,实收资本为 1060 万元,公

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  司类型为有限责任公司(法人独资),ag百家了乐八大技巧。经营范围为水泥生产、销售;水泥制品加工、销售(以上项目仅限于筹建)。现尚处于筹建期间。

  10,602,615.98 元,锦溪水泥公司占有股权为 100%,故锦溪水泥公司对江西锦溪九江水泥的长期投资价值为10,602,615.98 元。

  乐平市信用合作联社,于2007 年2 月投资。由于持有的乐平市信用合作联社股权比例较小,本次评估采用成本法,因投资时间较短,故以经核实后的初始投资额 1,600,000.00 元作为评估值。

  房屋建筑物类资产包括房屋建筑物、构筑物等,账面原值 190,946,407.79 元、账面净值 163,661,525.74 元,其中:

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  房屋建筑物类资产包括房屋建筑物 66 项、构筑物 74 项,分别座落在锦溪水泥公司一厂、二厂厂区内,结构类型主要为钢混、钢结构、砖混结构。日常管理状况均较好,评估基准日均在正常使用中,采用的折旧政策:按20 年计提折旧,残值率为3-5%。

  根据产权持有者提供的评估申报表进行账账、账表、账证核实,查阅核实房屋产权情况,现场勘察房屋建筑物和构筑物的功能发挥和使用情况,与企业有关人员座谈,了解改扩建及日常维修情况,完成工作底稿。

  根据评估目的,依据建设部发布的《房地产估价规范》的各项要求,选择适当的评估方法,收集乐平市有关房屋造价方面的法规、文件、价格资料,测算评定房屋建筑物、构筑物的公允价值。

  重置成本即评估原值,包括工程直接成本(建安工程费)和建设期需缴纳的各项税费,按原设计图纸的要求及江西省现行定额规定的材料、人工、机械费基价计算工程直接费,并按建筑安装费用定额,确定建安工程费,在此基础上计取各项税费和资金成本。

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  A 、房屋产权证号乐房权证公字第33961 号,房屋所有权人属江西锦溪水泥有限公司。

  该房屋建筑面积6,076.20 平方米,七层框架结构,于2007 年 12 月建成。

  二层:大门为无框玻璃门,其余为防盗门,大理石及地砖地面,石材楼梯台阶,乳胶漆墙面。

  三层至七层:地砖地面,防盗门,铝合金外窗,乳胶漆墙面,上水、下水、照明等设施齐全。

  该房屋建筑物基础未见不均匀下沉,屋面无渗漏,地面未见空鼓;门窗五金齐全,开关灵活;内外饰完好。

  经过现场勘察,按照原设计图纸的要求,根据现行定额规定的造价,并参考同地区、同结构、同类型建筑物造价,经评定估算,确定该建筑物工程建安费用

  单方造价为 1552 元/平方米(该房产重置成本计算过程及结果详见《房屋建筑物重置成本法评估计算表》)。

  该房产为框架结构办公楼房,2007 年 12 月竣工,维修状况较好。本次评估根据该房屋施工、使用的实际情况,并参考《中华人民共和国国家标准房地产估价

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  规范》对各类房屋建筑物耐用年限的规定,确定综合成新率(该房产的理论成新率、技术成新率和综合成新率计算过程及结果详见《房屋建筑物重置成本法评估计算表》)。

  10、渣土调剂管理费、处置费、社区建设费等=建筑面积× 11.00 66,838.20

  该构筑物建筑体积 22287.72 立方米,共 1 个库,库直径 26 米,库高42 米,

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  经现场查勘,该熟料储存库及输送其主要建筑为:满板基础、钢混主体、一般粉刷、顶部为钢结构等安装工程,于2005 年8 月建成。

  经过现场勘察,按照原设计图纸的要求,根据现行定额规定的造价,并参考同地区、同结构、同类型建筑物造价,经评定估算,确定该建筑物工程建安费用单方造价为483 元/立方米(该构筑物重置成本计算过程及结果详见《构筑物重置成本法评估计算表》)。

  该构筑物为钢混结构,2005 年8 月竣工,维修状况较好。本次评估根据该构筑物施工、使用的实际情况,并参考《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》对各类构筑物耐用年限的规定,确定综合成新率(该构筑物的理论成新率、技术成新率和综合成新率计算过程及结果详见《构筑物重置成本法评估计算表》)。

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  6、新建建筑物防雷装置验收费=建筑面积× 0.00 10照明 60 58

  锦溪水泥公司一厂熟料库评估值为 10,166,720.00 元。因构筑物未能办理房产证,故未考虑办证的相关规费。

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  评估人员认真查阅了设备资产的账簿记录,召开座谈会,了解设备的工艺流程、技术水平状况,在委托方财务、设备及相关技术人员的配合下,进行现场勘察,核查了设备的数量、质量、日常使用管理及维修保养等情况。

  重置成本是根据同类型、同规格的资产的购置价加上合理的运杂费、安装调试费(汽车是购置价加上 10%的购置附加税、照牌费、验车费等)构成;运杂费根据路途远近、运输的难易程度等确定,一般取购置价的 1-4%;安装调试费是根据不同类型的设备、安装调试难易程度来确定,一般取购置价的 1-35%;汽车不计安装调试费;小型设备和接通电源即可使用的设备或送货上门、免费安装调试的设备也不计运杂费和安装调试费。

  根据设备的生产质量、购置时间、使用年限、使用环境、负荷程度、维修保养情况、事故情况、车辆行驶里程和国家规定的机器设备报废标准及评估基准日的现状等综合确定。

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  回转窑的功能是用来煅烧水泥熟料,回转窑的筒体由厚钢板卷制而成。筒体内镶砌耐火材料衬,且与水平线 个轮带支撑在各档支撑装置上,在入料端轮带附件的筒体上用切向弹簧板固定一个大齿圈,其下有一个小齿轮与其啮合。正常运转时,由主传动电动机经主减速器向开式齿轮装置传递动力,驱动回转窑运转。

  物料从窑尾(筒体的高端),进入窑内煅烧,由于筒体的倾斜度和缓慢回转作用,物料既沿圆周方向翻滚又沿轴向移动,继续完成分解和烧成的工艺过程。最后,烧成的熟料经窑头罩进入篦冷机冷却。

  其设备组成主要有筒体、支撑装置,大小传动齿轮装置、传动装置和润滑运行站,液压档轮与油站及窑头窑尾密封等。回转窑在构筑物上架空安装。该设备于2005-5 正式投产,维护保养良好,运行正常。日产量已超设计能力。主要技术参数:

  重置全价=设备购置费+安装调试费+设备基础费+钢结构费+窑衬费+前期及其

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  购置价中包含回转窑本体,开式齿轮传动装置,主传动装置,辅助传动装置,支撑装置,档轮液压站和润滑装置。不包括耐火材料。

  据2007 机电设备安装工程承包合同,回转窑安装的固定综合单价取:650 元/T

  砌筑费的固定综合单价为700 元/立方米(据2006 机电设备安装工程承包合同)

  回转窑前期及其他费=(设备购置费+安装调试费+设备基础费+钢结构费+窑衬费) ×前期及其他费率

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  资金成本合理工期按 1 年,评估基准日贷款年利率为5.31%,资金均匀投入:

  资金成本= (设备费+安装调试费++设备基础费+钢结构费+窑衬费+前期及其他费)×合理建设期×利率×0.5 资金成本

  经评估人员现场勘察,并向设备 管理人员和车间工程技术人员调查,评定打分确定现场勘察成新率为83%,详见“回转窑现场勘察成新率评定表”

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  原料磨是水泥工业中用来研磨水泥生料的专用设备。研磨是在装有研磨体(钢球)的圆形筒体内进行的.筒体以接近临界转速的速度旋转,驱使研磨体(钢球)和物料在管磨中产生运动,起到研磨作用,将生料研磨到所需的细度。

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  卸料端;主传动装置,包括大小齿轮组,主减速机和主电机;辅助传动装置、包括辅助传动变速箱,辅助电机,离合器;磨机润滑装置等组成。该设备于2008-12

  参照2007 机电设备安装工程承包合同:原料磨安装综合单价为取650 元/T

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  原料磨前期及其他费=(设备购置费+安装工程费+设备基础费) ×前期及其他费率

  资金成本合理工期按 1 年,评估基准日贷款年利率为5.31%,资金均匀投入:

  资金成本= (设备费+安装调试费+设备基础费+前期及其他费用)×合理建设期×利率×0.5

  (1 )理论成新率= (经济寿命年限 – 已使用年限)/经济寿命年限×100%

  经评估人员现场勘察并听取企业设备管理人员意见,评定打分确定现场勘察成新率为99%,详见“原料磨现场勘察评定表”

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  设备名称:凌志汽车,规格型号:雷克萨斯 4608CC(一厂汽车评估明细表第

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  该汽车的主要技术参数:外形—长 5150mm/宽 1875 mm /高 1425 mm;排量—4608CC;最大功率—255/6400;最大扭矩—455/4000;变速器形式—手自一体;气缸数—8;最高车速—250 公里。

  该汽车于 2007 年 6 月购入运行,,维护保养很好,运行正常。已行驶里程 18000

  C、牌照费用大约需要400.00 元,验车费用大约需要600.00 元。

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  经评估人员现场勘察,并向该汽车驾驶人员询问了解到,该车只是在公司董事长在重大事情时才用,平时很少用该车,故该车评定打分确定现场勘察成新率为92%。

  根据产权持有者提供的清查评估明细表,列入本次评估范围的土地共 2 宗,总面积294,668.80m2 ,评估基准日调整后账面值为17,063,550.16 元。委估宗地均以出让方式取得,宗地现状已具备“五通一平”(即通水、通电、通路、排水、通讯及“场地平整”)。宗地其基本情况详见下表:

  经核实,委估宗地其权属来源合法,界址清楚,已无争议,乐国用2007 第247

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  ② 现场勘察,核实四周界址,观察现场各类标志、地形、地貌、绿化、排水、供电、电讯、道路等。

  ③ 各类资料的收集,如总平面图、地貌状况资料、自然环境资料、建筑物情况资料、城镇概况资料、土地使用权获取途径、方式、过程等背景资料。

  ④ 根据评估目的,将收集到的资料进行分析,以本地区已公布的政策性文件为依据,选择适当的方法进行地价估算。

  ⑤ 根据区域范围内土地价格评估应考虑的各类因素,选择宗地用地修正系数表,按表中的各类要求,分析宗地的具体细部状况,选择经比较后的调整系数。

  影响土地价格的因素众多而复杂,随着时间不同、地区不同、土地用途不同,这些因素的影响作用也不相同。它们对土地价格的影响有的可以量化,有的则难以量化,只能凭借估价人员的经验加以判断。影响土地价格的因素划分为一般因素、区域因素和个别因素。

  一般因素是指影响一定区域范围内所有土地价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素通常会对较广泛地区范围内的土地价格产生全局性的影响。

  乐平市位于江西省赣东北部腹地,东邻婺源、德兴,南接弋阳、万年,西邻波阳,北靠景德镇市,面积1974 平方公里。1992 年经国务院批准撤县设市,属江西省计划单列市。乐平区位优越,交通便捷,地处南昌、九江、景德镇“金三角”地带,皖赣铁路穿境而过,境内现有 206 国道和3条省道与外界相连,距景德镇罗家机场只有40 公里,即将建设的景德镇市---鹰潭市高速公路将途经乐平,并开设互通立交。乐平资源丰富,物产富饶,境内已探明的矿藏达23 种,是全国四大产锰基地之一,江西省三大煤炭工业基地之一。

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  中部和西部广布低后丘岗地,沿河两岸有较宽广的冲积平原,海拨在 20-50 米左右。境内河流属乐安河水系。乐安河流贯市境中部,主要支流有长乐水、建节水、珠溪河、官庄水、车溪河等。丘陵岗地上土壤以红壤为主,谷地平原多冲积土。

  乐平市属亚热带季风湿润性气候,四季分明,雨量充沛,光照充足,热量丰富。年平均气温17.70C,一月平均气温5.00C,七月平均气温29.40C ,极端最低气温-9.10C,极端最高气温40.00C。年降水量1670 毫米,无霜期256 天。

  乐平市区——乐平镇,自唐代以来,是乐平政治、经济、文化中心,是赣东北的水陆交通要地,乐安河流域物资集散中心,工业形成了化工、医药、电力、纺织、食品、建材为支柱的工业体系。其中规模较大,实力雄厚的中央、地(市)属企业有二十多家。名优特产“安”牌桃酥先后荣获省优、部优及首届中国食品

  博览会金奖,被称为“中国桃酥王”。乐平南酒,1993 年在香港荣获国际金奖。乐平胶股蓝被人们誉为“南方人参”。乐平狗肉、甘蔗、花猪、茶花等都很有名气。市区内赣东北大市场、蔬菜批发市场、仿古长廓等大型商场浑然一体,农贸市场、小商品市场、国有和个体商场较多,促进了乐平市的经济繁荣。

  乐平市全市辖 2 个街道、14 个镇、2 个乡:洎阳街道、塔山街道、镇桥镇、乐港镇、涌山镇、众埠镇、接渡镇、洪岩镇、礼林镇、后港镇、塔前镇、双田镇、临港镇、高家镇、名口镇、浯口镇、鸬鹚乡、十里岗乡。共有 50 个居委会、265

  2007 年l 至6 月份,全市规模以上工业总产值达到34.95 亿元,比上年同期增长 25.24% ,其中工业园区规模以上企业完成工业总产值 22.56 亿元,同比增长

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  29.42% ,园区经济占全部规模以上工业总产值的比重达 64.63%。在工业生产中,支柱产业原煤总产 88.7 万吨,同比增长45.4%;水泥总产 126.76 万吨,同比增长

  37.21%;糕点总产96.17 吨,同比增长10.65%。均创下历史新高。2007 年 1 至6 月份,全市财政收入3.03 亿元,比去年同期增长29.1% ,占全年财政收入任务的65%。

  2007 年,全市全年签约资金达45 亿元,新引进2000 万以上工业项目及5000

  万元以上综合类项目 30 个,实际进资达 17.12 亿元,同比增长 22.8%;实际利用外资 1246 美元,同比增长23% ,是近年来引进项目最多、投资形式最好的一年。”为加快住房建设,解决城镇中低收入家庭的住房需求以及城镇最低收入家庭的住房问题,根据国家、省、景市有关文件规定,乐平市人民政府先后下发了乐平市人民政府第40、41 号《乐平市经济适用住房管理办法》和《乐平市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》,经济适用住房和廉租住房正在实施阶段。

  估价对象位于江西省乐平市塔山。现对交通条件、基础设施条件、环境条件等区域因素分述如下:

  待估宗地所在区域乐平市,位于赣东北腹地,距江西省省会南昌市208 公里。全市总面积 1974 平方公里,总人口80.3 万人。乐平市近年来市政建设有很大发展,

  城区建成面积 10.2 平方公里,城市道路面积 42 万平方米,建成区绿化覆盖面积

  乐平水陆交通便利,境内乐安河段全年通航,但近年由于泥沙淤积河床抬高,下半年有些地段,重载船只不能通行;皖赣铁路自北向南、乐德铁路自西而东穿越全境,206 国道、乐上、乐弋、田乐、黄乐等公路沟通各乡镇。“十五”时期是公路开工项目最多、投资规模最大、建设速度最快的五年。公路网络构筑逐年完善,五年累计完成交通投资近9 亿元。

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  电力设施日趋完备,三峡500 千伏输变电站等工程顺利开工,城乡电网改造基本完成。2007 年乐平市供电局供电量为历史最高水平,供电保障率较高。

  全市城区下水道总长度 33 公里,日供水达 10.8 万吨,全年供水总量3942 万吨。市区范围外各乡镇取水一般来自地下地表水。

  市区内排水方式为雨污合流,有圆涵、拱涵、盖板明沟和明沟四种。市区范围外排水方式一般为自然排放。

  通信能力大大增强,移动电线 万余部,互联网用户已突破 7800 户,名列全省县(市)前茅。

  江西化纤化工有限责任公司、江西电化有限责任公司在江西省化工企业中占有重要位置,江西东风药业有限公司是全国抗菌素主要生产基地,江西食品厂生产的桃酥等产品响誉省内外。

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  考虑到宗地红线内基础设施开发费用完全由企业自行投入,故本次评估界定的土地开发费用指宗地红线外的基础设施开发费用和宗地内场地平整费用。故本次待估宗地的评估价格是指在设定的用途、开发程度及使用年限条件下,与评估

  注:“五通”:通路、通电、供水、排水、通讯;“三通”:通路、通电、通讯;一平:场地平整

  B、道路状况:厂区大门直接与区域主干道(路面宽为8 米、水泥柏油路面、双车道)相接。

  根据土地价格评估的技术规程和项目的具体要求,此次评估的土地价格是指估价对象在2008 年 12 月31 日,宗地设定以出让方式取得,设定土地用途为工业,土地剩余使用年限分别见“委估宗地基本情况表”,设定开发程度为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通讯)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格。

  估价原则是调节估价主体资产业务有关权益各方在地产估价中产生的相互关系,规范估价行为和业务的准则。结合该项目自身特点,估价人员遵循了以下估价原则:

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  一般说来,预期收益的多少往往是土地利用的决定因素。因而土地估价在很大程度上以对将来收益的预测为基础,受预期收益形成因素的变化所左右。在估价时充分分析影响土地价值变化的各种因素,对将来的变动趋势作客观合理的预测。

  根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相同或大致相似时,价值低者吸引需求,即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时,商品或服务的价值是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价值也同样遵循替代规律,即同类具有替代可能的土地价值相互牵制。换言之,具有相同使用价值有替代可能的宗地之间,会相互影响和竞争,使价值相互牵制,而趋向一致。

  土地总量处与一定的自然与社会环境之中,必须与周围环境相协调。若土地能适应周围环境,则该土地的收益或效用能最大限度地发挥,所以要分析土地是否与所处环境协调。因此,在土地估价时,估价人员充分、认真地分析土地与周围环境的关系,判断其是否协调,这样才能正确地得到地块的收益量和价值。

  地价受自然、经济、社会、政策等诸多因素的影响,因而在地价估价工作中,要考虑影响地价的多种因素,综合比较分析,从而得到较切合实际的土地价值。

  随着土地估价业的发展,目前有几种通用的估价方法,如收益还原法、市场比较法、成本法、基准地价系数修正法等方法,由于不适宜的估价方法可能使该估价结果产生偏差,因此在进行估价时,要选择最适宜的方法进行估价,力求得到客观、公正、较为合理的土地价值。

  待估两宗地位于同一乡镇----涌山镇,相隔4 公里,使用状况、区域因素基本

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  相同,本次评估以 1#宗地为例进行评估说明,2#宗地参照1#宗地评估,进行相关因素修正得出评估值。现以1#宗地为例进行评估说明。

  根据当地的有关规定,已制定的基准地价已含征地成本、城市建设规费、政府土地收益等。经调查,根据目前的工业用地市场行情,基准地价与市场价格较为相近,对本地区的土地使用权价格能产生决定性的影响。该基准地价将乐平市城区分为五级,覆盖范围为城市规划区。具体详见下表 1:

  按照《城镇土地估价规程》要求,乐平市土地管理局已重新制订了乐平市城区商业、住宅、工业用地级别基准地价,并通过了乐平市人民政府的检查、验收。其基准地价内涵如下:

  c、土地开发程度:宗地红线外为“五通”(即通水、通电、通路、排水、通讯),宗地红线内为“场地平整”;

  根据当地土管部门有关人员的介绍及提供的资料分析,待估宗地位于乐平市城区基准地价覆盖范围外,本次评估设定用途为工业,设定土地等级参照五级。其具体用途、级别及基准地价详见表2:

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  根据已编制可参考的工业用地区域影响因素修正系数指标说明表及工业用地区域因素修正系数表(见附表1、附表2 ),可确定待估宗地因素说明、优劣程度及修正系数表(见表 3 ):

  根据已编制可参考的工业用地区域影响因素修正系数指标说明表及工业用地区域因素修正系数表,可确定待估宗地因素说明、优劣程度及修正系数表(见表

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  按照待估宗地的个别因素条件,根据已编制可参考的待估宗地地价个别影响因素修正系数表,对个别因素条件进行修正,其具体修正过程如下:

  本次估价所使用的乐平市基准地价基准日为2004 年4 月1 日,本次评估期日为

  2008 年12 月31 日,在此期间,待估宗地所在区域工业地价与现工业地价总体水平已明显上涨,故期日修正系数A1=1.50。

  由于本次评估出让剩余土地使用年限为45.333 年,与基准地价测定时设定土地使用年期不相同,故评估时需要进行土地使用年限修正。

  从投资角度、资本的角度来说,安全利率和贷款利率,它的利率差应该是很低的;从理论上来说,投资收益率不能低于贷款利率。就目前当地状况及有限资料而言,需要估价人员考虑综合因素的影响并结合经验去判断。

  本次评估基准日为2008 年 12 月31 日,中国人民银行公布的一年定期存贷款年利率见表:

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  期存款年利率。本次评估基准日中国人民银行颁布的一年期存款利率为 2.25%。

  指标标准说 面积适中,对土地利 面积适中,对土地 面积适中,对土地利用 面积较小,对土地利用 面积过小,对土地利

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  指标标准说 形状规则, 利用 形状对土地利 形状对土地利用 形状不规则,对土地 形状较差,对土地利

  本次评估宗地按工业用地进行评估, 根据已编制可参考的工业用地土地规划限制条件修正表( 见表 7),其规划为个别条件限制, 可确定规划限制修正系数

  a、参照根据已编制可参考的工业用地区域及个别因素修正系数指标说明表和区域及个别因素修正系数表,根据委估宗地所在地段,按工业用地五级地价确定基准地价参照值。基准地价调整值按宗地实际情况、基础设施条件、宗地平整程度等影响因素,确定待估宗地因素说明、优劣程度及修正系数(分别见表 3 和表

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  基准地价定义中土地开发程度为“五通一平”,经过现场勘察,目前该宗地红线外基础设施开发程度为“三通”,即:通路、通电、通讯;供水及排水尚未连通,故鉴于此情况,对供水及排水调整如下:

  宗地 宗地位置 估价设定用途 使用权类型 设定剩余年限 评估单价(元/m2 )

  成本逼近法是以土地取得费、土地开发费所耗各项费用之和为主要依据,加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的一种估价方法。其基本计算公式为:

  宗地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数

  中国2007/2008 年度预测大米产量为 1.295 亿吨,而同期消费预测为1.27 亿吨,几乎是 1 比1 的关系,供需基本平衡还略有结余。国家粮食储备中,大米的库存也超过了合理库存。根据有关部门对江西省水稻生产成本、收益情况的调查。国

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  家实行粮食最低收购价政策及对种粮实行直补和给予良种补贴,极大地调动了农民种粮的积极性,许多农户挖掘潜力,提高复种指数,尽力扩大种植面积。在2006

  年江西省早籼稻(三等,下同)最低收购价为每5O 公斤7O 元,中晚籼稻最低收购价格为每 50 公斤 72 元。为进一步促进粮食生产的发展,国家决定从今年新粮上市起提高 2008 年生产的稻谷最低收购价格水平,每 50 公斤三等质量标准早稻、中晚稻最低收购价格分别为 77 元、79 元,均比2007 年提高 7 元。并认真贯彻执行国家粮食最低收购价政策:当市场粮食价格低于国家规定的最低收购价格时,国家将启动粮食最低收购价执行预案,并由国家指定的粮食收购库点,按国家规定的最低收购价格挂牌敞开收购农民出售的粮食;当市场粮食价格高于国家规定的最低收购价格时,鼓励和支持各类粮食经营企业积极入市收购。

  经市场调查,当地通过不断调优粮食品种结构,坚持用地与养地相结合、产量和效益并重、高产与优质并举、农业机械推广、节省劳动力工资,提高劳动效率,粮食产量略增,增收形势保持稳定。周边区域正常亩均产量(双季)可达750

  公斤。现考虑复种并结合当地市场具体情况按每公斤 1.60 元产值估算,其亩产值为 1,200.00 元。

  土地取得费是指为取得土地而向原土地使用者支付的费用,包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费。

  根据《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉》有关条款规定:“征用耕地的补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六到十倍”,根据宗地的实际情况,本次评估参照当地水田的年平均亩产值。结合当地征地办法和当地的实际情况,耕地前三年年平均亩产值为 1,200.00 元/亩(即 1.80 元/平方米),在评估中按平均年产值的 10 倍补偿,则:

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  根据《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉》有关条款规定:“征用耕地的安置补助费一般为该耕地被征用前三年平均年产值的三到十倍”,根据宗地的实际情况,本次评估参照当地耕地的年平均亩产值。结合当地征地办法和当地的实际情况,耕地前三年年平均亩产值为 1,200.00 元/亩(即 1.80 元/平方米),本次评估取前三年亩产的6 倍补偿,则:

  按 1 年2 季计算, 耕地前三年平均亩产值为 1,200.00 元/亩(即1.80 元/平方米), 本次评估取前三年亩产的0.5 倍补偿,则:

  地上附着物及青苗补偿费= 1.80 元/平方米×0.5=0.90 元/平方米

  根据江西省物价局、江西省财政厅“关于印发《江西省征地管理费暂行办法》的通知”(赣价费字[1995 ]第25 号、赣财综字[1995 ]第52 号)文件,征用土地管理按征地费总额的4%收取,则:

  根据《中华人民共和国土地管理法》及江西省实施办法有关条款规定,取耕地开垦费为前三年的 8--10 倍,根据该区域的具体情况,本次估价取10 倍估算,则:

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  根据江西省人民政府“江西省人民政府关于印发《江西省征集防洪保安资金暂行规定》的通知”(赣府发[1995 ]63 号)规定:城镇规划区外按每亩500 元征集 。本宗地均位于规划区外,防洪保安资金按每亩500 元计征集,即防洪保安资金为:0.75 元/平方米。

  由于宗地目前实际开发程度为宗地红线外“三 通”(即通路、通电、通讯)及宗地红线内“场地平整”。评估人员已关注到厂区内的基础设施费用已在建筑物成本中考虑,本次对估价对象经现场勘察,结合宗地的实际情况,参考宗地实际开发土地的平均费用,取土地开发费为20 元/平方米。

  根据本宗地的开发程度和开发规模,确定本宗地开发周期为 1.0 年,投资利息率按评估基准日调整利率后中国人民银行公布的贷款利息率 5.31%计,其中土地取得费及税费在征地时一次性投入,开发费用在开发期内均匀投入,故:

  投资利息= (土地取得费及税费+土地开发费×1/2 )×开发周期×利息率=5.64

  经调查当地工业企业的投资利润状况,结合当地的实际情况,取土地开发的年投资利润率为 10%,则:

  根据当地现有收集的资料,土地增值收益一般按土地成本费用的 20-40%左右计,本次评估 宗地土地增值收益按土地成本费用的30%测算。

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  无限年期土地使用权价格=土地取得费及税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=173.41 元/平方米

  r---土地还原利率(以评估基准日中国人民银行公布的一年存款利率加上适当的风险调整值,综合分析后确定土地还原利率取7.25% )

  宗地 宗地位置 估价设定用途 使用权类型 设定剩余年限 评估单价(元/m2 )

  根据城镇土地估价规程及估价对象的具体情况,本次分别采用了基准地价系数修正法、成本逼近法测算,估算出本宗工业用地的最终价值。

  根据本次评估背景与条件,考虑到近年来城市规划与发展及地价走势等综合因素,本次确定取基准地价系数修正法与成本逼近法的平均值,即单位地价分别为:148.94 元/平方米、147.11 元/平方米。

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  委估宗地的土地使用权在估价期日2008 年 12 月31 日的土地使用权价格为(详见

  经评定估算,土地使用权评估值为 43,790,130.00 元,比调整后账面值增值

  17,063,550.16 元,增值率 156.63%,评估增值的主要原因是土地管理的加强及近年

  企业本次申报的其他无形资产是采矿权,企业申报账面价值4,964,368.20 元。

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  首先评估人员对纳入评估范围内的采矿权进行了现场查勘和产权核查,查阅有关材料,询证、了解、核实矿床地质勘查、矿山建设等基本情况,考察矿山的

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  开采工艺流程,现场收集、核实与评估有关的地质资料、设计资料等;对矿区范围内有无矿业权纠纷进行了核实。

  其次评估人员根据收集的评估资料,进行归纳整理,确定评估方法,完成评定估算。

  根据中国矿业权评估师协会编著《中国矿业权评估准则》、《矿业权评估参数确定指导意见》及中华人民共和国国土资源部 2006 年第 18 号关于实施《矿业权评估收益途经评估方法修改方案》的公告的有关规定,确定本项目评估采用折现现金流量法,其计算公式为:

  ①交通:矿区位于乐平市北东 55°直距 37km 处,行政区划属乐平市涌山镇管辖;

  地理位置:矿区中心地理坐标东经:117°21 26.7〞、北纬:29°11 03〞

  矿区西侧 1 ㎞处有景德镇---涌山公路,距乐平市约 37 公里,距景德镇市约 40

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  矿区属低山丘陵地形,总体地势北东高、南西低,区内最低海拔标高60 m,最高标高285 m。相对标高225 m。矿区水系多为季节性沟谷溪流。该区属亚热带

  气候区,四季分明,年平均降雨量 1662.4 ㎜, 降雨集中在4-6 月份;年平均蒸发量

  月份,气温达36℃--38℃,极温41.6 ℃;冬季最低气温一般0--- 3℃,极温-8℃.

  区内距涌山11 万千伏电站仅 1 公里,电力可满足矿山需要.区内水泥厂、煤矿及采石场等工矿企业较多,农业主要种植水稻、薯类,粮食基本自给。

  上世纪六十年代,江西省区测队作过乐平幅 1:20 万区域地质矿产调查;江西煤炭223 队又作过乐平县涌山煤矿区地质普查。

  上世纪七十年代末,916 地质大队又对该区作了江西省乐平县塔前—朱溪地区

  1:50000 地质调查。基本查明了区内低参地层、构造、岩浆岩等地质特征。

  2001 年江西地勘局916 大队提交了 1:50000 地质图和说明书。

  2004 年9 月916 地质大队到该矿工作,编写了整合前4 个矿山地质普查报告。

  构造:本区位于萍(乡)--乐(平)坳陷带东北端,自南而北为横路---涌山向斜、兰桥---柳家湾单斜、龙塘山---景德镇单斜,形成一系列线状褶皱和叠瓦状的北东走向逆冲断层,挤压构造明显,古生界、中生界地层就保存在这些逆冲断层的下盘向斜构造内,为燕山期构造。

  岩浆岩活动:区域内岩浆岩不发育,零星见有一些燕山期中酸性浅成相岩脉,岩株沿裂带附近分布,岩性多为石英闪长班岩和花岗班岩。

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  第四系(Q): 联圩组(QhI ):以河流冲(洪)积物为主,底部为砾石层厚约

  二叠系(P ):梁山组(P1L ):主要岩性为深灰色厚层一块状细粒石英砂岩与黄褐色泥(页)岩。与下伏地层整合接触。

  黄龙组---船山组(C2h--C ):主要岩性为生物碎屑泥晶灰岩、泥晶生物碎屑灰岩、含炭砂屑生物碎屑灰岩,局部夹内碎屑灰岩、灰岩角砾岩。与下伏地层老虎洞组整合接触,区域厚度325.24m。该组地层为石灰岩矿体。

  老虎洞组(C2I ):主要岩性为白云岩,下部由厚层细晶白云岩一块状不等晶含灰白云岩组成,中部为中—厚层状细晶白因白云岩—块状中粗晶(不等晶)白云岩构成。顶部由单—岩性的块状粗晶白云岩构成。与下伏地层梓山组平行不整合接触,区域厚度 123.84 米

  周溪组下段(Jxzx′):岩性主要为灰绿色薄层状凝灰质,粉砂质千枚岩、变沉凝灰岩与薄层状绢云母千枚岩,灰黑色含碳千枚岩互层,该组地层分布于矿区东南角,与石炭系地层呈断层接触。

  构造:断裂构造不发育。据区域资料,沿沟—大游山逆冲断层从矿区东南近矿区界通过,倾向北西,倾角 30°—50°,使得石炭系与蓟县系重复出现。在白云庵采场的西部岩石较破碎。

  矿区矿体为石碳系黄龙---船山组泥晶生物碎屑灰岩, 矿床呈单斜层状产出,其产状与地层产状一致,倾向310 ~320°,倾角40 ~50°。该层灰岩在涌山向斜

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  矿体为沉积型矿床,呈单斜层状产出,产状变化不大。区域内矿体长8.5 ㎞、宽500—800 米,矿区内矿体长2000 米、宽220—540 米。最低标高为60 米,最高标高285 米,最大相对高差为225 米.矿床规模属小型。

  组成石灰岩的有益化学成分主要是氧化钙(CaO )53.1—55.85%,平均含量为

  矿区出露地层均为弱富水性,其断层导水性、富水性均弱。开采过程中均可自然排水(最低侵蚀基准面以上)。

  矿区出露地层为次硬岩或坚硬岩,为中厚层--- 巨厚层状,其中中厚层状岩体裂隙较发育,巨厚层状岩体裂隙不发育,岩体出露地表溶沟发育,深部岩溶不发育。

  根据 1978 年国家地震局颁布的300 万分之一的中国地震烈度区划图规定,浮梁县行政管辖区地震烈度小于6 度,可不作抗震设防。矿区采用露天爆破法开采,

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  对山体及植被有所改变,对地下水不产生影响。要防止山体滑坡及爆破碎石对人畜安全问题。

  本次评估的江西锦溪水泥有限公司坞家山石灰石矿的指标与参数选取主要参考《江西省乐平市坞家山石灰岩矿储量地质报告》(景德镇市地质队2008.4 )、《江西省锦西水泥有限公司坞家山石灰岩矿矿产资源开发利用方案设计》(景德镇市瓷都矿业开发技术咨询服务部 2008.7 )、《江西省乐平市坞家山石灰岩矿储量地质报告》矿产资源/储量评审意见书》(景德镇市瓷都矿业开发技术咨询服务部、景矿咨储评字[2008]09 号)、景德镇市国土资源局“关于《江西省乐平市坞家山石灰岩矿储量地质报告》矿产资源储量评审备案证明”以及评估人员掌握的其他资料确定。

  根据《江西省乐平市坞家山石灰岩矿储量地质报告》(景德镇地质队)、《江西省乐平市坞家山石灰岩矿储量地质报告矿产资源/储量评审意见书》(景德镇市矿

  业开发技术咨询服务部 景矿咨储评字[2008]09 号 2008.6.16 )、关于《江西省乐平市坞家山石灰岩矿储量地质报告》矿产资源储量备案证明(景德镇市国土资源局景国土资储备字[2008]04 )

  评估基准日保有资源储量=储量核实基准日保有资源储量-储量核实基准日至评估基准日动用资源储量

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  根据《采矿许可证》登记,江西锦溪水泥有限公司坞家山石灰岩矿生产能力为 50 万吨/年(原矿石),根据普查报告及可研报告48 吨/年,本次评估设定生产能力50 万吨/年。

  按上式计算江西锦溪水泥有限公司坞家山石灰矿矿山服务年限为 23.53 年。根据《矿业权评估收益途经评估方法修改方案》和《矿业权评估指南》规定,及该矿山的具体情况。确定该矿评估计算年限为 23 年,评估计算期自 2009 年 1 月至2031 年 12 月。

  根据江西锦溪水泥有限公司提供江西锦溪水泥有限公司坞家山石灰岩矿现有固定资产,房屋22 万,设备120.12 万计算.

  流动资金的估算按扩大指标估算法,流动资金额为固定资产投资总额的百分比来提取,非金属矿一般为5 ~10%,本次评估取5%。

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  本次评估中的各项成本数据,依据《矿业权评估指南》(2006 年修订)进行实际调查,结合《江西省锦溪水泥有限公司财务资料》及周边地区同类矿山成本来测算本矿山生产年限内开采每吨原矿的生产成本。

  根据实际调查,结合周边地区同类矿山实际进行测算,本次评估确定吨原矿修理费用为 0.30 元。

  根据《矿业权评估指南》(2006 年修定),维简费、安全费用和井巷工程基金(井巷工程费)均应按财税制度及国家的有关规定提取,并全额纳入总成本费用中,维简费一般包含有两个部分:一是已形成的采矿系统固定资产折旧,二是维持简单再生产所需资金支出,按财政部门规定标准维简费的 50%作为更新费用列入经营成本。

  根据冶金部财政部关于提高重点石灰石矿矿山维持简单再生产费用标准的通知(1992 年 5 月 14 日(92)冶金 312 号)及矿业权评估参数确定指导意见,结合当地市场调查,该类矿山维简费、安全费用为4.5 元/吨。

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  根据《矿业权评估指南》(2004 年修订版) ,在采矿权评估中不提取摊销费,因此本次评估中摊销费为零。

  根据实际调查,结合当地同类矿山实际进行测算,本次评估选取吨原矿其他费用为0.02 元。

  根据《中国矿业权评估准则》,财务费用按照流动资金的贷款利息计算,假定未来生产年份江西锦溪水泥有限公司石灰石矿流动资金不足部分为银行贷款。流动资金为一年期贷款,贷款利率为 5.31 %,单利计息,则吨原矿的财务费用计算过程如下:

  总成本费用是指制造成本与期间费用之和,经计算,本次评估吨原矿总成本费用为11.62 元。

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  通过实际调查周边地区,石灰石矿市场售价目前一般为含税价 15.70 元/吨左

  右,本次评估确定未来年份的销售收入吨原矿含税价为 15.70 元,不含税价为

  本次评估未取得国土资源主管部门采矿权出让年限,按照中国矿业权评估准则,本次确定年销售量50 万吨。

  销项税额以销售收入为税基,进项税额以外购原材料和燃料及动力费用之和为税基。根据 1994 年财政部、国家税务总局财税字 22 号文《关于调整金属矿、非金属矿采选产品增值税税率的通知》,石灰岩矿产品增值税税率销项税率为

  城市维护建设税:根据国发[1985]19 号《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》城市维护建设税以应纳增值税额为税基,税率取5%。

  教育费附加:国发明电(1994)2 号《国务院关于教育附加征收问题的紧急通知》

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  根据 1993 年12 月财政部颁发的《中华人民共和国资源税暂行条例实施细则》,

  风险报酬率,其中包含了社会平均投资收益率。现阶段推荐采用区间指标8%-10%。

  根据国土资源部 2006 年第 18 号公告,凡涉及国家收取矿业权价款的采矿权评估

  泥有限公司拟进行股权转让所涉及的坞家山石灰石矿采矿权评估价值为 4,082.97

  名 称 储量核实基准日保 动用资源储 评估可开采 评估服 年产量(万 评估值(人民

  有资源储量(万吨) 量(万吨) 储量(万吨) 务年限 吨/年) 币万元)

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  对于评估服务年限大于30 年的石灰石矿,其评估利用可采储量的确定,按《中国

  矿业权评估准则》评估计算的服务年限30 年及景德镇市国土资源局颁发的《采矿

  生的改造费用,原始发生额 1,135,997.54 元、在租赁期限内平均摊销(2005 年 12

  月 1 日-2010 年 11 月 30 日),经审查返销合理,确属基准日后尚存的权利。故以

  申报账面价值668,941.87 元,调整后账面价值668,941.87 元。属计提的坏账准

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  情况已将其提取的坏账准备评估为零,故根据对应原则将递延所得税款评估为零。

  账面价值 59,000,000.00 元,系产权持有者向乐平市农行、交通银行景德镇分行的3 笔借款。评估人员对其借款进行函证,主要核实其借款金额、用途、利率、期限及还款方式。并且考察企业目前经营情况,证明其是否具有偿还到期本金及利息的能力。

  经审核,借款合同与财务账册及报表相符,截止评估基准日不欠息。经审核,债务成立,以经核实后的价值作为评估值。

  账面金额 58,141,858.73 元。经核查,明细账、总账、报表相符,属企业开据的由乐平农行涌山分理处、交行乐平支行承兑的应付外部的银行承兑汇票。评估人员查阅了凭证、账簿,核对了企业应付票据发生的日期及其所对应的项目。经审核,债务成立,以账面价值确定为评估值。

  账面金额 83,131,799.77 元,调整后账面价值83,131,799.77 元。经核查,明细账、总账、报表相符,共 259 个账户,均为应付外部的货款。评估人员查阅了凭证、账簿,核对了企业应付账款发生的日期及其所对应的项目。经审核,债务成立,以账面价值确定为评估值。

  账面金额 5,703,186.99 元。经核查,明细账、总账、报表相符,共254 个账户,均为预收的货款。评估人员查验了部分原始凭证。经审核,债务成立,以账面价值确定为评估值。

  账面金额42,051 元,经核查,明细账、总账、报表相符,主要属应支付的职

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  账面金额 6,156,008.82 元,共 18 个账户,经核查,明细账、总账、报表相符。系产权持有者应缴的企业所得税、增值税、城建税、资源税等。评估人员查验了企业所交税金的税种和金额。经审核,各税种、税率计算正确,以审计确认后的价值确认为评估值。

  账面金额 3,892,180.00 元,经核查,明细账、总账、报表相符,系应付未付的股东2007 年的利润,以审计确认后的价值确认为评估值。

  账面金额 59,435,978.19 元,经核查,明细账、总账、报表相符,共 117 个账户,均为应付外部的往来款、合同保证金及与其他单位的非经营性往来款等,经审核,债务成立,故以经核实后的59,435,978.19 元作为评估值。

  企业申报账面价值 71,000,000.00 元,系产权持有者向乐平市农行、乐平农村信用社的借款。评估人员对其借款进行函证,主要核实其借款金额、用途、利率、期限及还款方式。并且考察企业目前经营情况,证明其是否具有偿还到期本金及利息的能力。

  经审核,借款合同与财务账册及报表相符,截止评估基准日不欠息。经审核,债务成立,以经核实后的价值作为评估值。

  企业申报账面价值5,000,000.00 元,系产权持有者向景德镇明源投资有限公司的借款。评估人员主要核实其借款金额、用途、利率、期限及还款方式。并且考察企业目前经营情况,证明其是否具有偿还到期本金及利息的能力。

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  经审核,借款合同与财务账册及报表相符。经审核,债务成立,以经核实后的价值作为评估值。

  企业申报账面价值 3,600,000.00 元,系国家发展改革委 2007 年第一批资源节约和环境保护国债项目-锦溪水泥窑低温余热利用项目的补助资金。评估人员查阅

  了相关的批文,确定款项的真实性。经审核,债务成立,以经核实后的价值作为评估值。

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  本次评估的对象是截止2008 年 12 月31 日止经北京中证天通会计师事务所有限公司审计后的净资产。

  评估范围是产权持有者在评估基准日2008 年 12 月31 日经北京中证天通会计师事务所有限公司审计后的资产负债表中的资产及负债,包括流动资产、长期投资、固定资产、在建工程、无形资产、其他资产及负债

  资产评估基本方法有重置成本法(成本法)、现行市价法(市价法)、收益现值法(收益法)和清算价格法等。

  重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本,减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性贬值、经济性贬值后所得到的差额作为被评估资产评估值的一种评估方法。

  现行市价法是指在市场上选择若干相同或近似的资产作为参照物,针对各项价值影响因素,将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整,再综合分析各项调整结果,确定被评估资产的评估值的一种评估方法。它的适用条件是存在着三个及三个以上具有可比性的参照物,其次是价值影响因素明确、且可量化。

  收益现值法是通过估算被评估资产在未来的预期收益,并采用适宜的折现率折算成现值,然后累加求和得出被评估资产评估价值的一种评估方法。它的适用条件是资产与经营收益之间稳定的比例关系,并可以计算,其次是未来收益可以正确预测。

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  从投资的角度出发,一个企业的价值是由企业的获利能力所决定的,股权投资的回报是通过取得权益报酬实现的,股东权益报酬是股权定价的基础。收益法的基础是经济学的预期效用理论,即对于投资者来讲,企业的价值在于预期企业未来所能够产生的收益。投资者在取得收益的同时,还必须承担风险。根据上述理论,收益法就是通过预测目标企业未来所能产生的收益,并根据获取这些收益所面临的风险及所要求的回报率,对这些收益进行折现,得到目标企业的当前价值,收益法的评估结论具有较好的可靠性和说服力。但是使用收益法还应具备以下三个前提条件:(1 )被评估企业具有持续经营的基础和条件。(2 )经营与收益之间存有较稳定的关系。( 3 )未来收益及风险能够预测及可量化。

  按照国际和国内股权交易惯例,以及《企业价值评估指导意见》,鉴于锦溪水泥公司产品生产、销售业务经营比较稳定,收入和成本可以预。

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